导读关键词：遇冷，横盘，3万库存，350万人口。作为云南西南部的文山州，它的地理位置十分优越，处于两省区交界，且是边境城市，南部与越南相连。与大部分云南城市一样....

关键词：遇冷，横盘，3万库存，350万人口。

作为云南西南部的文山州，它的地理位置十分优越，处于两省区交界，且是边境城市，南部与越南相连。与大部分云南城市一样，文山州的环境不用多介绍，那绝对是美丽，空气质量好，水资源丰富，然后是亚热带气候，四季如春，适合居住生活。

目前文山州有人口350万，GDP有1185亿。从人口经济比例看，它是一个四线城市的配套，总得来说，人口不多不少，GDP少了一点。

回到楼市，文山州的楼市，近几年表现比较低迷。在过去的三年里，文山州的楼市一直是跌多涨少的走势。多方面因素影响，全国楼市都在大范围地下滑，文山州也是跟随大潮。文山州的最大问题是，刚需客不足，然后以农业为主的经济，对楼市很难有带动。

那么，当下的文山州楼市是什么情况？我们先看看；

根据安居客数据，目前在售的二手房均价是5553元/平，下滑2.1%。

具体各区县房价如下：

文山市，5667元/平。砚山，3938元/平。

西畴，4576元/平。麻栗坡，4212元/平。

马关，5531元/平。丘北，5287元/平。

广南，5161元/平。富宁，5952元/平。

从房价走势图看出，过去一年里，文山州的楼市，从4月份开始，就出现拐点，然后一路下滑，连续下滑一年。糟糕的是，截止今日，仍未见回暖，可谓是楼市冰冷，跌跌不休。

其中，有7个城市的房价下降，只有富宁的房价保持上涨。呈现的是一个跌多涨少的楼市分布图。

那么，为什么文山州的楼市突然出现大跳水呢？未来的楼市走向如何？

主要看三点；

1，库存大。根据房产网数据，目前在售的二手房挂牌量高达2.6万套，算了安居客，贝壳网等平台的数据，至少有超过3万套的库存。然而根据去年的成交量推算，每个月才1千套左右的成交量，那么要消耗这3万的库存，需要28个月。去库存周期太长，去库存压力太大。

值得注意的是，这只是二手房的数量，算上新房，新楼盘，以及待开楼盘的数量，那么文山州去库存压力更加大。

2，人口少，购房客流失。350万人口的文山州，由于与省会昆明不远，这里的优质购房客被昆明吸走不少。然而，楼市经过这5年的洗礼，能上车的刚需客早就上车，剩下的都是不缺房子的，或者是暂时没钱买票的乘客。

文山州的问题还在于，区县多，人口分散，那么楼市也就不集中。不集中的楼市，很难被炒房客炒起来。这也是阻碍楼市发展的因素之一。

3，疫情的影响。当下仍是疫情未完全消散，很多企业受到牵连，开工难，经营受困，那么，老百姓也同样是受到牵连，收入少了，大家都在为生活而努力。哪里有钱来买房或炒房呢？今年文山州的GDP名义上增长，但是同比下滑不少，加上物价上涨，材料上涨，特别是矿业铝材的上涨，基本可以说，人们的购买力不涨，反而是下滑。

所以，疫情影响着经济发展，经济发展也影响着楼市的发展。它们是一荣俱荣一损俱损。

综上，库存大，疫情影响，刚需客不足，等等都是阻碍楼市发展的因素。因此，当下还不是抄底的时候，购房客要提供谨慎。刚需客则可以择机入手。

以上，就是文山州的楼市分析，大家是什么观点？欢迎交流，这里是老北说房！